Kuatbaca.com - Rencana pemerintah memperluas basis penerimaan pajak pada 2027 mulai mendapat perhatian dari sektor properti. Salah satu sasaran yang disebut masuk dalam rencana perluasan tersebut adalah pemilik rumah yang memiliki properti lebih dari satu dan menyewakannya sebagai rumah kontrakan.
Kebijakan ini menjadi sorotan karena rumah kontrakan tidak hanya dihuni oleh masyarakat berpenghasilan tinggi. Banyak pekerja, keluarga muda, hingga masyarakat yang belum mampu membeli rumah sendiri mengandalkan rumah sewa sebagai tempat tinggal. Karena itu, penerapan pajak pada sektor tersebut dinilai perlu mempertimbangkan kondisi ekonomi penyewa sekaligus kemampuan pemilik properti.
Pemerintah sendiri melihat masih terdapat sejumlah kelompok dan sektor yang potensi penerimaan pajaknya belum tergali secara optimal. Kepemilikan rumah lebih dari satu menjadi salah satu contoh yang disebut dalam rencana perluasan basis pajak untuk tahun anggaran 2027.
Direktur Penyusunan APBN Direktorat Jenderal Anggaran Kementerian Keuangan Rofyanto Kurniawan sebelumnya menjelaskan alasan rumah yang disewakan menjadi salah satu objek yang mendapat perhatian dalam kebijakan tersebut.
"Contohnya kalau misalkan orang punya rumah lebih dari satu, tidak mungkin juga rumahnya itu ditinggali semua. Pasti ada yang disewakan, ada yang dikontrakkan," kata Rofyanto.
1. Pajak Rumah Kontrakan Dikhawatirkan Mendorong Harga Sewa
Rencana tersebut kemudian memunculkan kekhawatiran dari kalangan pengamat properti. Salah satu dampak yang dinilai paling mungkin terjadi adalah kenaikan harga sewa. Pemilik rumah kontrakan berpotensi mengalihkan tambahan beban biaya kepada penyewa agar keuntungan dari aset yang dimilikinya tetap terjaga.
Pengamat properti sekaligus Direktur Global Asset Management Steve Sudijanto menilai risiko tersebut akan semakin terasa pada segmen rumah kontrakan dengan harga sewa relatif rendah. Kelompok penyewa yang membayar sekitar Rp2 juta per bulan atau kurang dinilai lebih rentan terhadap kenaikan tarif.
"Kalau sampai rumah-rumah atau kontrakan atau properti sewa yang marginal ini dipajakkin pasti pemiliknya juga akan menaikkan harga sewanya. Ada dampak dominonya, dampak lanjutannya itu udah pasti," kata Steve.
Menurutnya, kenaikan harga sewa pada segmen bawah tidak bisa dilihat hanya dari sisi pemilik properti. Ada persoalan daya beli masyarakat yang harus ikut diperhitungkan. Ketika tarif sewa meningkat sementara pendapatan penyewa tidak mengalami kenaikan yang sebanding, sebagian penghuni dapat memilih pindah atau mencari tempat tinggal yang lebih murah.
2. Harga Sewa Naik Bisa Membuat Kontrakan Kosong
Kenaikan harga sewa tidak selalu berarti pendapatan pemilik rumah kontrakan akan meningkat. Jika harga yang ditawarkan sudah berada di luar kemampuan pasar, properti justru berisiko kehilangan penyewa.
Kondisi tersebut dapat menjadi persoalan tersendiri bagi pemilik rumah sewa. Rumah yang kosong tidak menghasilkan pemasukan, sementara pemilik tetap harus menanggung berbagai biaya, termasuk perawatan bangunan dan kewajiban perpajakan yang melekat pada aset.
Steve menilai efek lanjutan dari kenaikan harga dapat membuat aktivitas ekonomi di sekitar kawasan kontrakan ikut terdampak. Ketika penghuni berkurang, perputaran uang di lingkungan tersebut juga berpotensi ikut menurun.
"Nggak ada yang mau ngontrak. Akhirnya ekonomi di lingkungan itu nggak berputar. Akhirnya kosong," ucapnya.
Dalam kondisi yang lebih berat, pemilik kontrakan bahkan dapat menghadapi tekanan keuangan apabila aset yang dimiliki tidak lagi memberikan pemasukan secara rutin. Situasi tersebut bisa semakin sulit apabila pemilik memiliki kewajiban pembiayaan atau pinjaman yang harus dibayar setiap bulan.
3. Pedagang dan Pekerja Informal Ikut Berpotensi Terdampak
Dampak dari berkurangnya penghuni rumah kontrakan tidak hanya dirasakan pemilik dan penyewa. Aktivitas ekonomi masyarakat di sekitar kawasan permukiman juga dapat terkena efek domino.
Lingkungan yang dipenuhi rumah kontrakan biasanya menciptakan pasar tersendiri bagi berbagai usaha kecil. Mulai dari warung makan, laundry, jasa kebersihan, pekerja rumah tangga hingga pedagang kebutuhan sehari-hari menggantungkan sebagian pendapatannya dari keberadaan penghuni di kawasan tersebut.
Ketika jumlah penghuni menurun akibat kenaikan harga sewa, jumlah konsumen potensial bagi usaha kecil di sekitar lokasi juga dapat berkurang. Dalam jangka panjang, kondisi tersebut berpotensi mengurangi aktivitas ekonomi tingkat lokal.
"Karena rumah itu kan sektor informalnya banyak. Di sektor informal di kontrakan itu banyak. Contohnya tukang sapunya, Pekerja Rumah Tangga (PRT)-nya, laundry kiloan, warung. Contohnya, di Sudirman di belakangnya itu ada gedung WTC (banyak tempat jajan dan pedagang)," sebut Steve.
Gambaran tersebut menunjukkan bahwa rumah kontrakan bukan sekadar aset properti. Keberadaan penghuni di dalamnya turut menciptakan aktivitas ekonomi bagi masyarakat yang berada di sekitarnya.
4. Pengamat Minta Pajak Dibedakan Berdasarkan Segmen Properti
Steve menilai pemerintah perlu membuat klasifikasi yang jelas sebelum memperluas pemungutan pajak terhadap bisnis properti sewa. Menurutnya, rumah kontrakan sederhana dan properti sewa komersial tidak seharusnya diperlakukan dengan pendekatan yang sama.
Segmen properti kelas atas seperti apartemen servis, vila, bungalow, maupun akomodasi sewa profesional dinilai memiliki karakter bisnis yang berbeda. Properti jenis tersebut umumnya dikelola dengan orientasi komersial dan memiliki nilai transaksi yang lebih tinggi dibandingkan rumah kontrakan sederhana.
"Jadi kita perlu membedakan antara properti sewa marginal sama properti sewa yang profesional dan komersial. Kalau yang marginal saya rasa nggak tepat sasaran, karena saat ini banyak rakyat Indonesia yang nggak bisa beli rumah, bahkan banyak rakyat Indonesia yang nggak bisa nyicil rumah, KPR-nya mandek, cicilan KPR-nya mandek," ungkapnya.
Pembedaan berdasarkan skala dan karakter properti dianggap penting agar kebijakan pajak tidak justru menambah beban masyarakat yang menggunakan rumah kontrakan karena belum memiliki kemampuan membeli rumah.
5. Pajak Kontrakan Berisiko Tidak Optimal Jika Keterisian Turun
Pandangan serupa disampaikan pengamat properti sekaligus CEO Indonesia Property Watch (IPW) Ali Tranghanda. Ia menilai pemerintah perlu memperhitungkan dampak terhadap tingkat keterisian rumah kontrakan apabila kebijakan pajak diterapkan secara luas.
Menurut Ali, kenaikan harga sewa dapat membuat sebagian properti kehilangan penyewa. Jika semakin banyak kontrakan yang kosong, penerimaan pajak yang ditargetkan pemerintah justru berpotensi tidak tercapai secara maksimal.
"Naik harga sewa bisa menurunkan keterisian sehingga banyak kontrakan yang kosong dan target pajak malah tidak tercapai," ujarnya.
Dengan kata lain, kebijakan perluasan basis pajak tidak cukup hanya menghitung potensi penerimaan berdasarkan jumlah properti yang dapat dikenai pajak. Pemerintah juga perlu memperhitungkan respons pasar setelah kebijakan tersebut diterapkan.
6. Momentum Kebijakan Dinilai Perlu Dipertimbangkan
Ali juga menyoroti waktu penerapan kebijakan. Menurutnya, aturan mengenai pajak penghasilan dari penghasilan sewa bukan sesuatu yang sepenuhnya baru. Namun, penerapan atau perluasan sasaran pajak perlu melihat kondisi ekonomi masyarakat dan skala usaha yang terkena dampak.
"Memang ini menimbulkan kebanyakan yang tidak setuju. Meskipun aturan ini bukan terbilang baru karena aturan sudah ada terkait PPh (Pajak Penghasilan). Namun momentumnya yang kurang tepat. Apalagi (jika) diterapkan ke semua kalangan, karena kontrakan juga relatif marginnya kecil dan harus dilihat skala kontrakannya," ujarnya.
